Сочи: без Игр и игорной зоны
Несколько лет Сочи напряженно готовился к Олимпиаде: спешно возводились спортивные сооружения, дороги, инфраструктура, строилось жилье. Но что ждет город, когда Игры кончатся и наплыв болельщиков схлынет? Похоже, ни у кого нет четкого представления, как будет позиционироваться и дальше развиваться этот курорт.
Цены высокие, сделок мало
Все мы помним, сколько ожиданий связывали игроки рынка недвижимости с южной столицей, когда она получила право на проведение Олимпиады. Это было в докризисном 2007-м, когда цены на недвижимость росли легко и непринужденно, а главное — постоянно. На волне ажиотажа и разогревания этой темы в информационном пространстве застройщики взвинтили цены на новостройки почти до московских.
Но внезапно наступившая рецессия резко охладила спрос, и продажи встали. «После кризиса рост стоимости квадратного метра проходил только за счет стадии строительства объекта, и об искусственном завышении цен речи уже не шло, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — С 1 января 2013 года в Сочи был введен мораторий на новое строительство, поэтому ценовой уровень в объектах одного класса практически сравнялся. Инвестиционный интерес сошел на нет из-за завершенности большинства проектов и достижения максимальных цен».
Несмотря на послекризисный спад спроса и остановку роста цен, рынок Сочи пополнился дорогими новостройками.
Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-Девелопмент», констатирует, что на рынке первичной элитной недвижимости города представлено 15 жилых комплексов с общим предложением около 3 000 апартаментов, средний метраж лотов составляет от 50 до 250 кв. м. Практически все комплексы обладают развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией. Средняя цена составляет около 170 тыс. рублей за кв. м., при этом апартаменты с хорошими видовыми характеристиками стоят на 10−15% дороже.
Сейчас Сочи по уровню цен на недвижимость занимает третье место после Москвы и Петербурга. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», квадратный метр в олимпийской столице по состоянию на февраль стоит в среднем 77 306 рубля. Однако хотя цены и держатся на высоком уровне, сделок совершается очень мало, отмечают эксперты.
 |
|
Источник: mirkvartir.ru
Роман Бабенко, генеральный директор НПО «ЛЭИ», добавляет, что сейчас банки настороженно относятся к кредитованию сочинских девелоперов и фактически не рассматривают их заявки по существу.
Никаких казино!
Приунывших риэлторов и застройщиков порадовало прошедшее недавно сообщение, что, возможно, в Сочи будет организована игорная зона. Стали высказываться ожидания, что это позволит обеспечить загрузку гостиницам и объектам сферы услуг. Евгения Старкова предположила, что спрос на недвижимость мог бы увеличиться на 25−30%, Игорь Быченок – что выросли бы цены.
А вот Роман Бабенко не считает, что это сильно повлияло бы на развитие курорта: «Игорная зона интересна, возможно, для тех, кому выезжать за границу не положено. Но эти люди уже отдыхают в Сочи «на всю катушку». Увеличение количества вновь открывших для себя Сочи маловероятно».
В любом случае, несколько дней назад Путин объявил, что игровой зоны в столице Олимпиады не будет. Мотивировал он это решение тем, что в месте, предназначенном для семейного отдыха, казино нежелательны; также нельзя допустить превращения Сочи в дорогой курорт – он должен быть ориентирован на туристов со средним доходом.
Ни богатым, ни бедным
Но о том, на кого же долже�� быть рассчитан наш черноморский курорт, эксперты не могут договориться вот уже несколько лет. По всему выходит, что препятствия имеются для любой целевой аудитории.
Для небогатых отдыхающих из регионов, как справедливо заметила Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar, у Сочи есть конкуренты — Геленджик и Анапа. «Конечно, можно предполагать, что зимние виды спорта привлекут кого-то все сезона, но Сочи город дорогой, даже по московским параметрам», — рассуждает эксперт. Жителям близлежащих областей не очень удобно добираться до Сочи по побережью на автомобиле – нет хорошей дороги, отмечает Роман Бабенко.
Состоятельных туристов и покупателей недвижимости, а также столичный средний класс больше привлекает зарубежье, нежели черноморское побережье России. То же относится и к горнолыжному кластеру. «Красная Поляна, увы, не сможет составить конкуренцию европейским горнолыжным курортам по уровню сервиса. Этот курорт будет интересен невыездным и тем, кто боится заграницы в силу менталитета и незнания иностранных языков. Но эти люди формируют очень ограниченный спрос», — уверен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
«Возможность высококачественного образования для детей, а также качество и доступность высокотехнологичной медпомощи – под сомнением. По этой причине переселять на наши юга детей и родителей нецелесообразно», — добавляет Роман Бабенко. Для этих целей состоятельные люди выбирают развитые страны, а небогатые – Болгарию, Латвию и Чехию.
Извлекать доход из сдачи купленной недвижимости в аренду тоже проблематично: курорт не круглогодичный, и коэффициент загрузки арендного жилья весьма низкий.
«Побережью в зимний период существующий объем жилья просто не нужен. Ставки по аренде квартир с октября по май – смешные, — свидетельствует Роман Бабенко. — В то же время институциональная основа содержания доходных домов либо апартаментов отсутствует — я имею в виду управляющие компании, которые могут поддерживать объект в должном состоянии и позволяют получать доход владельцу, проживающему в другом регионе».
Окончательный анализ
По словам Игоря Быченка, сейчас все покупатели недвижимости ждут окончания Олимпиады в надежде на то, что цены могут немного снизиться. «Мы прогнозируем некоторое затишье на сочинском рынке элитной недвижимости после проведения Олимпийских Игр, — говорит специалист. — Но маловероятно, что цены на готовые квартиры и апартаменты упадут. Связано это с введенным мораторием на новое строительство. Скорее квадратные метры в новостройках заметно подорожают».
Кроме того, сочинская администрация намерена запретить возведение коммерческого жилья, то есть апартаментов, и не выдавать разрешений на строительство тем девелоперам, которые не будут строить вместе с жилыми комплексами социальную инфраструктуру. «Данная мера, безусловно, поспособствует развитию Сочи в целом, но в то же время общий объем строящегося жилья уменьшится, — продолжает Игорь Быченок. — После завершения Игр Сочи будет нуждаться в новых качественных проектах. Однако все удачные площадки под застройку уже задействованы, и новым игрокам будет сложно выходить с премиальными объектами, а уже действующие останутся «жемчужинами» города».
Похоже, что, как на всяком сложном рынке, выживет сильнейший.
«Стабильный спрос сегодня демонстрируют только проекты, которые обладают необходимыми для покупателя характеристиками. В верхнем сегменте это расположение на берегу Черного моря, оздоровительная и развлекательная инфраструктура, парковая зона на территории; для эконом-класса – цена, расположение внутри городской инфраструктуры (магазины, бизнес-центры, остановки общественного транспорта), детский сад/школа на территории – то есть, все то, что необходимо для постоянной жизни», — полагает Евгения Старкова.
Павел Луценко не ждет заметного роста цен на вторичном рынке южной столицы. «Скорее всего, по итогам нынешнего года рост будет слабый, чуть выше среднего по стране и не догонит инфляцию, которая становится все выше, — прогнозирует он. — В более удаленной перспективе все будет зависеть от планов правительства по дальнейшему развитию и использованию курорта. Возможно, превратить Сочи в семейный недорогой курорт было бы наиболее целесообразно. Но тогда кому нужны будут квартиры в дорогих новостройках? Цены в них через несколько лет должны будут неизбежно снизиться фактически (то есть, учитывая виток инфляции, они останутся стоять на месте)».
http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2014/02/14/soci-bez-igr-i-igornoi-zoni/
